Polityka mieszkaniowa

Mieszkania miejskie powinny być dostępne dla wszystkich naprawdę potrzebujących i zapewniać przyzwoity standard życia. Dlatego chcemy:

podwyższyć kryteria dochodowe umożliwiające dostanie się do kolejki mieszkaniowej i znieść absurdalnie restrykcyjne kryterium metrażowe (aktualnie max. 6 m2 na osobę) – tylko tak dowiemy się w końcu, jaki jest prawdziwy popyt na miejskie lokale,
stale zwiększać liczbę mieszkań komunalnych i socjalnych przez budowę nowych mieszkań i remonty pustostanów,
scentralizować zarządzanie warszawskim zasobem mieszkaniowym i umożliwić mieszkańcom ubieganie się o lokal w ramach jednej kolejki dla całego miasta – mieszkańcy nie powinni być uprzywilejowani ani dyskryminowani przez to, że każda dzielnica ma inny zasób i podejście do osób ubiegających się o lokal od miasta,
lobbować za rozwiązaniami prawnym umożliwiającymi miastu wykorzystanie choćby niewielkiej części mieszkań budowanych przez prywatnych inwestorów,
zapewnić wszystkim lokatorom z miejskich lokali dostęp do ogrzewania z miejskiej sieci ciepłowniczej i umorzyć długi, w które wpadli lokatorzy zmuszeni do korzystania z innych, drogich metod ogrzewania mieszkania,
poprawić warszawski standard mieszkaniowy – żadne lokator nie może być skazany na mieszkaniu w lokalu zagrzybiałym, znajdującym się w budynku stwarzającym zagrożenie budowlane czy pozbawionym dostępu do urządzeń sanitarnych,
stworzyć ogólnomiejską giełdę mieszkań w postaci intuicyjnej aplikacji, ułatwiając lokatorom odnalezienie lokalu odpowiadającego ich potrzebom,
ułatwić powrót do miejskiego zasobu mieszkaniowego lokatorom z mieszkań zreprywatyzowanych i byłych mieszkań zakładowych.

Wstęp – nierównowaga lokalowa – cele polityki mieszkaniowej

Zasób lokalowy Warszawy w ciągu 23 lat zmniejszył się o ponad 73 tys. lokali. Dzisiejszy zasób stanowi jedynie połowę stanu z lat 90.

Dodatkowo, stan mieszkaniowy poszczególnych dzielnic jest bardzo nierówny. Powierzchnia użytkowa mieszkania przypadająca na osobę w Warszawie wynosi 56,6 m2 dla Wilanowa, ale już 23,6 m2 dla Pragi Północ. Nierównowaga pojawia się również w podziale mieszkań w zasobie miejskim pomiędzy dzielnice. Na wspomnianej Pradze Północ aż 1/3 wszystkich mieszkań to mieszkania komunalne. Na Bemowie i Ursynowie jest ich niewiele ponad 400, a w Wilanowie jedynie 25.

Rządowy program Mieszkanie+ przewiduje powstanie 3 000 mieszkań na Ursynowie, 1 100 na Woli oraz kilkaset mieszkań na Pradze-Południe i Pradze-Północ. W przypadku Ursynowa jest to liczba większa niż średni roczny wzrost liczby mieszkań, natomiast na Woli buduje się średnio ok. 1 700 mieszkań rocznie. Zasób ogólny na Pradze-Południe rocznie zwiększa się o ok. 1 100 mieszkań, a na Pradze-Północ – o ok. 200. W związku z tym należy stwierdzić, że program Mieszkanie+, który będzie realizowany w perspektywie kilkuletniej, nie wpłynie znacząco na zmiany strukturalne w zasobie nieruchomości Warszawy.

Należy zaplanować długoterminową politykę mieszkaniową przy założeniu, że zasób miejski nie będzie się dalej zmniejszał. Obecna polityka miasta w tym zakresie wydaje się odwrócona – zasób rozdzielany jest na poziomie dzielnic, natomiast polityka inwestycyjna planowana jest ponad nimi.

Innym ważnym problemem jest stan i możliwość użytkowania istniejących lokali. Według badań IBS 12,2% Polaków mierzy się z problemem ubóstwa energetycznego. Brak w tym zakresie dokładnych danych dla Warszawy, jednak można szacować, że skala problemu jest nieznacznie niższa od średniej krajowej. Informacje o zachorowaniach na poważne choroby płuc w zagrzybionych mieszkaniach na Pradze-Południe to jeden z przykładów wielu problemów, które dotąd nie zostały zidentyfikowane. Należy przeprowadzić audyt obecnego komunalnego zasobu mieszkaniowego. Dopóki szczegółowo nie poznamy stanu obecnego zasobu, nie będziemy wiedzieć jakie są realne potrzeby.

Po drugie, miasto powinno się zdecydować jaki kształt powinna mieć warszawska polityka mieszkaniowa – czy należy ją traktować jako pomóc socjalną dla osób uzyskujących dochód na granicy minimum egzystencjalnego, jako pomoc dla mieszkańców, którzy nie posiadają środków na wynajem mieszkania na rynku czy też jako szerszy program, ukierunkowany na zmianę sytuacji mieszkaniowej dużych grup mieszkańców.

Aktualnie miasto nie wywiązuje się nawet z najbardziej podstawowego, pierwszego z wymienionych celów – „pomoc” miasta dla lokatorów ze zdewastowanych mieszkań socjalnych często nie spełnia nawet najniżej postawionych standardów, a fakt np. niepodłączenia mieszkania do miejskiej sieci CO sprawia, że świadczenie zapewnione przez miasto traci jakikolwiek sensowny wymiar finansowy.

Zdaniem KRM całą politykę miasta trzeba przestawić na nowe tory, co może zając nawet wiele lat, ale docelowo miasto powinno:

gwarantować dobry standard mieszkaniowy wszystkim lokatorom z miejskiego zasobu,
aktywnie działać we wszystkich trzech obszarach polityki mieszkaniowej: socjalnym, adresowanym do osób, które mają trudności w samodzielnej realizacji swoich potrzeb mieszkaniowych i tym skierowanym do klasy szeroko rozumianej klasy średniej,
w wieloletniej perspektywie dążyć do osiągnięcia symbolicznego celu, jakim byłby powrót do liczby mieszkań zarządzonych przez miasto przed rozpoczęciem reprywatyzacji i sprzedaży mieszkań.

Mieszkania komunalne

Zbyt mała liczba mieszkań w stosunku do potrzeb

Rozwiązania proponowane / wdrażane przez miasto:

Zgodnie z danymi GUS udział mieszkaniowego zasobu miasta w ogólnej liczbie mieszkań w Warszawie spadł w latach 2007-2016 z 12,7% do 8,7%. W 2017 r. łączna liczba mieszkań socjalnych i komunalnych wynosiła 81 455, z czego 73 156 to mieszkania komunalne, a 8 299 to mieszkania socjalne. W 2022 r. liczba mieszkań socjalnych ma wzrosnąć do 10 899, natomiast lokali komunalnych spaść do 71 145 (łącznie 82 044). Miasto nie zakłada więc w najbliższych latach większej działalności inwestycyjnej, łączna liczba mieszkań komunalnych i socjalnych ma wzrosnąć o zaledwie 1 000 lokali, przy czym liczba mieszkań komunalnych spadnie.

Nawet bez wchodzenia w głębsze analizy powyższe statystki jednoznacznie potwierdzają, że w najbliższych latach miasto nie planuje być istotnym inwestorem, co dobitnie potwierdza fakt, że w samym 2016 r. w Warszawie powstało ogółem 20 119 mieszkań.

Proponujemy:

Naszym zdaniem aktualna polityka mieszkaniowa miasta nie daje nawet szansy na ustalenie, jakie jest rzeczywiste zapotrzebowanie na mieszkania z zasobów miasta. Kryteria dostania się do kolejki mieszkaniowej są tak restrykcyjne, że wiele osób, które w rzeczywistości nie dysponują zdolnością płatniczą umożliwiającą wynajmowanie mieszkania na zasadach rynkowych, nie decyduje się nawet na składanie wniosku do miasta o przyznanie lokalu.

Urealnienie kryteriów dostania się do kolejki mieszkaniowej pozwoli poznać skalę faktycznego popytu na mieszkania miejskie i dostosować do tego popytu skalę inwestycji.

Nawet bez tego działania jasne jest jednak, że zwiększenie puli mieszkań z zasobów miasta o zaledwie 1 000 lokali w ciągu 4 lat jest całkowicie nieadekwatne do potrzeb. Sytuacja, w której miasto jako inwestor działa w skali takiej jak średniej wielkości deweloper jest całkowicie nieakceptowalna. Miasto powinno być dużym graczem na rynku inwestycji mieszkaniowych – tylko w ten sposób będzie mogło dostarczyć mieszkania wszystkim potrzebującym i wpływać na sytuację na rynku prywatnym najmu, zaspokajając istotną część popytu i tym samym prowadząc do obniżek cen na tym rynku.

Miasto powinno aktywnie poszukiwać nowych źródeł finansowania inwestycji mieszkaniowych i lobbować za rozwiązaniami powszechnie stosowanymi w krajach zachodnich, gdzie deweloperzy w pozwoleniu na budowę otrzymują informację o tym ile i po jakiej cenie mieszkań odkupi od nich miasto (mieszkania te później są wykorzystywane jako mieszkania socjalne i komunalne) czy wprowadzić zasadę, zgodnie z którą zyski ze sprzedaży nieruchomości miejskich byłby przeznaczane na budowę budynków mieszkalnych na miejskich gruntach.

Budowa nowych mieszkań jest szczególnie istotna, jeżeli weźmie się pod uwagę, że „wtórny” (zastępowanie jednych najemców kolejnymi) obieg mieszkań w ramach zasobu miasta często obejmuje mieszkania, które mogą być zbyt duże (a przez to zbyt drogie) dla lokatorów oczekujących w kolejce lub niespełniające minimalnych standardów takich jak dostęp do łazienki.

Aktualne plany miasta w zakresie budowy nowych mieszkań są niewystarczające – minimalnym celem do końca kolejnej kadencji samorządu powinno być powiększenie zasobu mieszkaniowego miasta o przynajmniej 5 tysięcy nowych mieszkań.

Zła jakość zasobu mieszkaniowego miasta

Problemy:

Budynki bez dostępu do sieci CO
Zagrzybione budynki / lokale
Lokale bez łazienki / toalety (sanitariaty na korytarzu)
Budynki niespełniające norm technicznych (grożące zawaleniem)
Zbyt duże zagęszczenie

Rozwiązania proponowane / wdrażane przez miasto:

Diagnoza miasta jest prawidłowa – stan techniczny zasobu mieszkaniowego miasta jest w dużej części katastrofalny. Prawidłowo została również określona priorytetowa potrzeba remontowa, tj. eliminacja zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników lokali i osób trzecich. Łącznie w latach 2018-2022 miasto planuje przeznaczyć kwotę 823 263 300 zł na remonty.

Proponujemy:

Miasto powinno jak najszybciej osiągnąć stan, w którym wszystkie mieszkania z zasobu miejskiego spełniają następujące standardy: dostęp do sieci CO, brak zagrzybienia, dostęp do łazienki, stan techniczny budynku niezagrażający bezpieczeństwu mieszkańców, dostęp do windy dla osób niepełnosprawnych i powyżej 70. roku życia.

Plany remontowe są duże, jednak ich zasięg powinien być jeszcze większy, biorąc pod uwagę, że aktualnie miasto dostarcza mieszkańcom lokale, których zamieszkiwanie bezpośrednio zagraża życiu i zdrowiu lokatorów. Tego typu sytuacje powinny zostać jak najszybciej wyeliminowane: niedopuszczalne są pojawiające się regularnie przypadki, gdzie latami na lokal zamienny oczekują rodziny mieszkające w budynkach wyłączonych z użytkowania na podstawie decyzji PINB lub osoby z poważnymi schorzeniami wynikającymi z zamieszkiwaniu w zagrzybionych pomieszczeniach. Osoby dotknięte takimi problemami powinny otrzymywać od miasta lokal w trybie natychmiastowym, a ich sprawy powinny być rozpatrywane na poziomie Biura Polityki Lokalowej.

Niewykorzystany zasób mieszkaniowy (pustostany)

Rozwiązania proponowane / wdrażane przez miasto:

Miasto planuje remonty pustostanów, z przeznaczeniem ich przede wszystkim na mieszkania socjalne.

Proponujemy:

Miasto w powinno w pierwszej kolejności wyremontować te pustostany, które są w relatywnie dobrym stanie i nie wymagają dużych nakładów. Do wyremontowanych mieszkań w pierwszej kolejności powinny być kierowane osoby z lokali, których zamieszkiwanie bezpośrednio zagraża życiu i zdrowiu.

Restrykcyjne / niejasne kryteria otrzymania mieszkania z zasobów miasta

Rozwiązania proponowane / wdrażane przez miasto:

Z oficjalnych dokumentów nie wynika, by miasto w najbliższych latach planowało wprowadzać istotne zmiany do uchwały lokalowej. Utrzymywanie absurdalnie restrykcyjnych kryteriów dostania się do kolejki po lokal z zasobu miasta (kryterium dochodowe poniżej płacy minimalnej, kryterium metrażowe: nie więcej niż 6 m2 na osobę w dotychczas zajmowanym lokalu) jest bardzo korzystne politycznie – w ten sposób miasto pokazuje, że zapotrzebowanie na lokale komunalne i socjalne jest w skali miasta bardzo małe.

Proponujemy:

Polityka miasta w tym zakresie powinna się całkowicie zmienić. W aktualnym stanie rzeczy dzielnice robią wszystko, jak najwięcej wniosków o przyznanie lokalu rozpatrywać negatywnie – taką możliwość daje całkowicie niejasne uchwała lokalowa, która często odwołuje się do niejasnych kryteriów. W efekcie lokalu można nie dostać z tak absurdalnej przyczyny jak otrzymanie w spadku wartego kilkaset złotych udziału w działce rolnej.

Po drugie same kryteria są sformułowany w taki sposób, by jak najwięcej wniosków można było oddalić – tzw. kryterium metrażowe sprawia, że 2 osobowa rodzina, zamieszkująca mieszkanie o powierzchni 13 m2 w ocenie miasta nie zasługuje już na otrzymanie mieszkania komunalnego ze względu na przebywanie w zbyt dużym lokalu.

Aktualna uchwała lokalowa powinna zostać w całości uchylona.

W nowej uchwale należy precyzyjnie określić kryteria otrzymania mieszkania od miasta. Możliwość uzyskania mieszkania komunalnego powinna być uzależniona przede wszystkim od dochodów osoby składającej wniosek – maksymalny pułap dochodów, od którego można ubiegać się o mieszkanie nie może być niższy od wynagrodzenia minimalnego jak to ma miejsce obecnie.

Miasto powinno przyjąć do wiadomości, że osoba uzyskująca dochód równy minimalnemu wynagrodzeniu nie ma możliwości wynajęcia własnego mieszkania na warszawskim rynku najmu prywatnego ani nawet w budownictwie społecznym.

Brak systemu wymiany mieszkań między lokatorami

Rozwiązania proponowane / wdrażane przez miasto:

Aktualnie wymiana mieszkań między lokatorami jest skomplikowanym i niejasnym dla lokatorów procesem, co skutkuje bardzo małą mobilnością wewnątrz miejskiego zasobu. W planach miejskich pojawia się idea usprawnienia tego systemu, jednak nie jest ona precyzyjnie sformułowana.

Proponujemy:

Pomimo stałego spadku tej liczby w ostatnich latach, zasób miejski to wciąż ponad 80 tysięcy mieszkań, co oznacza, że lokatorzy powinni być zachęcani do wymieniania mieszkań, tak by skończyły się nagłaśniane medialnie sytuacje, w których „90-letnia babcia zamieszkuje 100 metrowe mieszkanie”.

Lokatorzy powinni mieć dostęp do ogólnomiejskiej giełdy mieszkań w postaci intuicyjnej aplikacji, do której można dodawać oferty (osoby starsze mogłyby korzystać z pomocy asystenta). Po wstępnym porozumieniu między lokatorami urzędnicy powinni bez zbędnych formalności umożliwić zamianę mieszkania.

Niedostosowanie mieszkań do potrzeb osób niepełnosprawnych

Rozwiązania proponowane / wdrażane przez miasto:

Zgodnie z miejskimi planami docelowo wszystkie mieszkania z zasobów miasta powinny być dostępne dla osób z niepełnosprawnością ruchową.

Proponujemy:

Proces dostosowywania lokali miejskich do potrzeb osób niepełnosprawnych powinien mieć absolutny priorytet w planach remontowych miasta. Jednocześnie miasto powinno uwzględnić potrzeby osób, które nie mają oficjalnie stwierdzonego żadnego stopnia niepełnosprawności, jednak ze względu np.: na wiek ich sprawność ruchowa jest bardzo ograniczona.

Nierówny dostęp do mieszkań z miejskiego zasobu w zależności do dzielnicy

Rozwiązania proponowane / wdrażane przez miasto:

Jak zauważa samo miasto, zarówno liczba lokali komunalnych i socjalnych, jak i kolejka do otrzymania lokalu, rozkładają się całkowicie nierówno pomiędzy dzielnicami. Miasto nie wyciąga jednak jakichkolwiek konsekwencji z tego stanu rzeczy.

Proponujemy:

W niektórych dzielnicach otrzymanie lokalu z zasobów miasta jest w praktyce niemożliwe (co ma szczególnie daleko idące konsekwencje w przypadku osób bezrobotnych, które nie mają możliwości złożenia wniosku w innej dzielnicy niż w tej, w której byli ostatnio zameldowani). Z drugiej strony nowe mieszkania nie miejskie nie powstają tylko w tych dzielnicach, w których kolejka mieszkaniowa jest najdłuższa.

Rozwiązaniem tych problemów może być w dużym stopniu scentralizowanie kolejki mieszkaniowej w skali miasta.

Przypadki złego traktowania lokatorów z budynków objętych rewitalizacją

Rozwiązania proponowane / wdrażane przez miasto:

W praktyce miasto często zobowiązuje lokatorów z budynków objętych rewitalizacją do składania nowych wniosków o przyznanie lokalu komunalnego, jak również próbuje utrudnić im realizację prawa do powrotu wyremontowanego mieszkania.

Proponujemy:

Opisane wyżej działania miasta nie mają podstawy prawnej – lokatorzy z budynków objętych rewitalizacją powinni automatycznie otrzymywać lokal zamienny na czas remontu, jak również poza wyjątkowymi sytuacjami zawsze mieć prawo do powrotu do zamieszkiwanego wcześniej lokalu.

Polityka wobec zadłużonych lokatorów (brak spójnego programu)

Problemy:

Brak realnej możliwości odpracowania długu
Nieumarzanie długu w uzasadnionych sytuacjach (np. wykluczenie energetyczne, niepełnosprawność, choroba)
Eksmisje z lokalu socjalnego do lokalu socjalnego
Systemowe, niepoprzedzone analizą, wnioskowanie do sądów o nieprzyznawanie lokalu socjalnego
Brak monitorowania poziomu zadłużenia oraz kontaktu z osobami wchodzącymi w zadłużenie
Niezawieranie ponownie umów z lokatorami, którzy spłacili dług
Brak realnej możliwości restrukturyzacji zadłużenia

Rozwiązania proponowane / wdrażane przez miasto:

Aktualnie właściwie jedyny istniejący i stosowany na szerszą skalę to restrukturyzacja zadłużenia zgodnie z uchwałą Rady Miasta „Zasady restrukturyzacji zadłużenia użytkowników lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu m.st. Warszawy obowiązujących w latach 2015 – 2019”. Program umożliwia redukcję zadłużenia po spełnieniu określonych warunków takich jak terminowe opłacanie najmu w 4 letnim okresie.

Proponujemy:

Miasto powinno postępować w relacjach z lokatorami w uczciwy sposób – bezwzględnie przestrzeganą zasadą powinno być to, że w sytuacji gdy lokator spłaca lub odpracowuje zadłużenie, miasto nie powinno dążyć do jego eksmisji. Jeżeli umowa najmu już została wypowiedziana przez miasto, po spłacie zadłużenia powinna być zawarta na nowo. Podobnie w sytuacji gdy osoby zamieszkujące lokal bezumownie spłacają zadłużenie byłego lokatora (np. nieżyjącego członka rodziny), powinny one dostawać ofertę zawarcia nowej umowy najmu.

Całkowicie należy zmienić program odpracowywania długu – aktualnie praca na rzecz miasta jest wyceniana bardzo nisko, do tego dostępna jest zazwyczaj w takich godzinach, że lokatorzy są stawiani przed koniecznością zrezygnowania ze swojej „zwykłej” pracy by móc odpracować.

Aktualnie w wielu przypadkach mamy do czynienia z sytuacją, w której to działania i zaniechania miasta wpędzają lokatorów w długi. Szczególnie jaskrawo to widać na przykładzie kamienic niepodłączonych do miejskiej sieci CO, w których lokatorzy są stawiani przed następującą alternatywą: mogą opłacać czynsz i przebywać w nieogrzewanych pomieszczeniach albo przeznaczać środki, które normalnie przeznaczyliby na najem na ogrzewanie elektryczne, które jest wielokrotnie droższe niż ogrzewanie z sieci miejskiej CO. W takich sytuacjach lokatorzy powinno być całkowicie zwolnienia z obowiązku uiszczania czynszu do czasu podłączenia budynku do miejskiej sieci CO. Długi wynikające z tego typu przypadków, w tym takich, w których do powstania zadłużenia dochodziło ze względu na niepełnosprawność czy chorobę lokatora powinny być co do zasady umarzane bądź restrukturyzowane na preferencyjnych warunkach.

W wielu przypadkach miasto podejmuje działania egzekucyjne w stosunku do osób zamieszkujących lokale socjalne, które spełniają ustawowe kryteria do otrzymania lokalu socjalnego w wyroku eksmisyjnym – prowadzenie tego typu postępowań jest całkowicie bezcelowe.

Miasto powinno zmienić swoją politykę polegającą na wnioskowaniu o nieprzyznawanie lokalu socjalnego w procesie eksmisyjnym, niezależnie od sytuacji osobistej lokatora. Stanowisko miasta w tego typu postępowaniach powinno być pozbawione jakiegokolwiek automatyzmu, szczególnie w przypadkach, w których postępowania eksmisyjne dotyczą lokatorów ze zreprywatyzowanych kamienic.

Miasto powinno utworzyć stanowiska pracy w ZGN-ach przeznaczone dla osób odpowiedzialnych za monitorowanie poziomu zadłużenia lokatorów, po 2 nieopłaconych pracownicy ZGN powinni odwiedzać lokatorów, zbadać ich sytuację osobistą i przekazać informację na temat konsekwencji prawnych nieopłacenia czynszu po raz trzeci (możliwość wypowiedzenia umowy przez miasto). Aktualnie często jedynym i ostatnim kontaktem lokatora z miastem jest pismo wypowiadające umowę najmu, wysyłane w momencie gdy zadłużenie już urosło do bardzo dużych rozmiarów.

Polityka wobec lokatorów ze zreprywatyzowanych kamienic

Rozwiązania proponowane / wdrażane przez miasto:

Aktualnie lokatorzy ze zreprywatyzowanych kamienic mogą się ubiegać się o przyznanie lokalu komunalnego na zasadach podobnych do innych osób, z tą różnicą, że nie muszą spełniać kryterium metrażowego, a stosowane wobec nich kryteria metrażowe są złagodzone. Ubieganie się o lokal od miasta jest możliwe dopiero po wypowiedzeniu umowy najmu przez prywatnego właściciela.

Proponujemy:

W świetle społecznych skutków związanych z reprywatyzacją, etycznego wymiaru przekazywania umów najmu do prywatnych właścicieli (lokatorzy mieli ważne umowy zawarte z miastem), a także tego, że praktyka miasta była prawdopodobnie całkowicie bezprawna (lokatorzy są w relacjach z miastem z jednej strony dłużnikiem, zobowiązanym do opłacania czynszu, natomiast z drugiej strony wierzycielem – dysponują roszczeniem o udostępnienie przedmiotu umowy najmu, mieszkania, w związku z tym przekazanie umowy powinno być poprzedzone zgodą lokatora, której w żadnym przypadku miasto nie odbierało), aktualna praktyka miasta jest niedopuszczalna. Poza wyjątkowymi sytuacjami każdy lokator ze zreprywatyzowanego budynku powinien otrzymywać nowy lokal od miasta.

Brak jakiejkolwiek polityki dotyczącej lokatorów z zasobu z byłych mieszkań zakładowych

Rozwiązania proponowane / wdrażane przez miasto:

Brak jakiejkolwiek polityki dotyczącej problemów ludzi, którzy de facto znajdują się identycznej sytuacji jak lokatorzy z zreprywatyzowanych kamienic.

Proponujemy:

Lokatorzy z byłych mieszkań zakładowych powinni mieć ułatwiony dostęp do miejskiego zasobu mieszkaniowego. Byłe mieszkania zakładowe są w zdecydowanej większości zamieszkiwane przez osoby w podeszłym wieku, których w żaden sposób nie stać na wynajem mieszkania na zasadach rynkowych – miasto nie może dłużej ignorować tego problemu.

Postępowanie miasta w razie decyzji (lub planu) sprzedaży lokalu wchodzącego w zasób miasta

Rozwiązania proponowane / wdrażane przez miasto:

Pozostawianie niektórych mieszkań wchodzących w skład miejskiego zasobu mieszkaniowego może być w określonych przypadkach nieracjonalne – ma to miejsce w przypadku np. mieszkań zbyt dużych czy mieszkań znajdujących się w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe. Aktualnie w takiej dzielnice decydujące się na sprzedaż takiego mieszkania stawiają lokatorów przed alternatywą wykupu mieszkania za stawki rynkowe bądź przyjęcia wskazanego przez dzielnicę lokalu zamiennego.

Proponujemy:

Jesteśmy stanowczo przeciwko wyprzedaży lokali wchodzących w skład miejskiego zasobu na takich zasadach jak jeszcze kilkanaście lat temu, gdy obowiązywały 90% bonifikaty na zakup mieszkania. W sytuacji gdy miasto decyduje się na sprzedaż mieszkania, dotychczasowi lokatorzy powinni mieć jednak dostęp do pewnych preferencji, związanych z wieloletnim najmem i poniesionymi kosztami remontów, których rozliczeni po kilkudziesięciu latach najmu nie jest często możliwe.

W związku z tym miasto może wprowadzić ryczałtową bonifikatę, uzależnioną od czasu najmu, nieprzekraczającą jednak pewnej kwoty (np. 20% rynkowej wartości mieszkania w przypadku lokatorów wynajmujących mieszkanie od kilkudziesięciu lat). Przychody z tytułu sprzedaży mieszkań powinny być w 100% przeznaczane na budowę nowych mieszkań, tak by w wyniku sprzedaży nie dochodziło do uszczuplenia miejskiego zasobu mieszkaniowego.

Brak monitorowania nieprawidłowości w najmie mieszkań

Rozwiązania proponowane / wdrażane przez miasto:

Kilka lat temu miasto rozpoczęło wdrażanie programu monitorowania prawidłowości wynajmu mieszkań z zasobu miejskiego, jednak program ten w pewnym momencie został zarzucony.

Proponujemy:

Miasto powinno przywrócić kontrole w celu wykrywania najdalej idących nieprawidłowości, takich jak np. podnajmowanie mieszkania przez lokatorów posiadających własne nieruchomości.

Mieszkania interwencyjne

Aktualne rozwiązania zapewniane w ramach pomocy społecznej nie gwarantują niezbędnego wsparcia ofiarom przemocy domowej, w efekcie czego ofiary przemocy przez wiele miesięcy a nawet lat są zmuszone do zamieszkiwania w jednym lokalu ze sprawcą przemocy. Z tego powodu konieczne jest, by miasto posiadało sieć mieszkań interwencyjnych, z których mogłyby skorzystać osoby dotknięte przemocą domową bez szans na szybką poprawę swojej sytuacji mieszkaniowej. Dostęp do mieszkań byłby uzależniony wyłącznie od uprawdopodobnienia samego faktu wystąpienia przemocy i sytuacji osobistej ofiary uniemożliwiającej jej szybką zmianę mieszkania. Czas wynajmu mieszkania i wysokość czynszu w mieszkaniach interwencyjnych byłyby ustalane indywidualnie w zależności od sytuacji osobistej osoby otrzymującej pomoc mieszkaniową.

Polityka reprywatyzacyjna

Przez ostatnie lata polityka miasta w zakresie reprywatyzacji sprowadzała się tylko i wyłącznie do jednego działania: jak najszybszego przekazywania działek podmiotom ubiegającym się o zwrot. Skutkiem tej polityki był dramat tysięcy lokatorów z miejskich kamienic, których umowy zdaniem miasta przechodziły na nowych prywatnych właścicieli, jak również występowanie działań o charakterze korupcyjnym, co łącznie doprowadziło do wybuchu tzw. afery reprywatyzacyjnej w momencie, gdy działaczom lokatorskim, dziennikarzom i aktywistom z ruchów miejskich udało się nagłośnić skalę nieprawidłowości i rzeczywiste społeczne skutki zwracania nieruchomości w naturze.

Problemu reprywatyzacji nie da się rozwiązać bez uchwalenia ustawy reprywatyzacyjnej wygaszającej roszczenia uprawniające do otrzymania zwrotu nieruchomości w naturze, jednak aktualnie nie sposób określić, kiedy taka ustawa mogłaby zostać w końcu przyjęta.

Stąd miasto powinno podjąć szereg działań ukierunkowanych na maksymalne ograniczenie skutków zaniechania ustawodawcy:

zgodnie z wytycznymi obowiązującymi od 2016 r. miasto nie powinno wydawać kolejnych decyzji zwrotowych do czasu uchwalenia dużej ustawy reprywatyzacyjnej,
w sytuacji gdy decyzja jest już wydana, ale nie doszło jeszcze do przekazania nieruchomości w zarząd prywatnemu właścicielowi, miasto w żadnym wypadku nie może kontynuować haniebnej praktyki polegającej na przekazywaniu budynków z lokatorami – umowa najmu lokalu komunalnego czy socjalnego jest całkowicie inną umową niż umowa najmu zawarta na rynku prywatnym, ma całkiem inne i nie sposób oczekiwać, by prywatni właścicieli wypełniali te cele w sytuacji gdy najbardziej opłacalne jest zmuszenie lokatora do jak najszybszego opuszczenia mieszkania i jego sprzedaż. Po drugie należy zauważyć, że przekazywanie umów najmu prywatnym właścicielem prawdopodobnie odbywało się z naruszenie prawa – w świetle przepisów Kodeksu cywilnego

Mieszkania społeczne – TBSy

Opis systemu TBSów

Towarzystwa Budownictwa Społecznego są to podmioty tworzone na podstawie ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa, których celem jest budowa mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach dla osób o średnich dochodach, ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

W Warszawie, po serii przekształceń, obecnie funkcjonują dwa „miejskie” TBS-y.

W ich zasobie znajduje się 2 613 lokali mieszkalnych (0,3% ogólnej liczby lokali mieszkalnych w Warszawie). M.st. Warszawa zamierza w perspektywie do 2022 r. wybudować kolejne 1 422 lokale w systemie TBS.

Zgodnie z obecną polityką m.st. Warszawy oferta TBS-ów kierowana jest do osób (rodzin), które uzyskują dochody na poziomie wyższym niż uprawniające do najmu mieszkania komunalnego, ale nieposiadającym zdolności kredytowej na zakup mieszkania na własność. Pierwszeństwo w otrzymaniu lokali TBS mają obecnie lokatorzy zamieszkujący w budynkach prywatnych zwróconych dawnym właścicielom (w ramach reprywatyzacji), którzy z uwagi na przekroczone kryterium dochodowe nie mogą zostać zakwalifikowani do najmu lokalu z mieszkaniowego zasobu m.st. Warszawy. Lokale te mogą być również wynajmowane osobom, które pozostają w wyjątkowo trudnej sytuacji zdrowotnej, rodzinnej lub społecznej i nie spełniają kryterium dochodowego do najmu lokali z mieszkaniowego zasobu m.st. Warszawy.

Aby stać się najemcą TBS trzeba zostać zakwalifikowanym do systemu (spełniać kryteria dochodowe lub być lokatorem zamieszkującym budynek zwracany w ramach reprywatyzacji), wpłacić wkład własny (tzw. wkład partycypacyjny) 30% wartości mieszkania. W systemie TBS czynsz jest ustalany w wysokości ok. 20 zł za m2, który pokrywa koszty eksploatacyjne oraz spłatę kredytu zaciągniętego przez TBS.

Problemy systemu TBS w Polsce

Niepewność prawna

System TBS jest tak skonstruowany, iż jest on uzależniony od finansowania (udzielania preferencyjnych kredytów) ze środków BGK. Tymczasem, jak wskazuje doświadczenie, ustawodawca (lub władze BGK) decydują raz o przeznaczeniu środków na ten system, a innym razem decydują o ich wstrzymaniu. Trudno jest więc planować strategię rozwoju TBS z poziomu samorządu, jeżeli w każdej chwili ustawodawca (władze BGK) mogą wstrzymać finansowanie TBS.

Należy podkreślić, że TBS-y są budowane z użyciem pomocy samorządu (np. grunty pod inwestycję samorządy przekazują za darmo) oraz Państwa (preferencyjne kredyty). Ich przeznaczeniem jest więc długotrwały najem, ale już nie „dojście do własności”. Tymczasem ustawodawca w 2014 r. (tuż przed wyborami) wprowadził ustawową możliwość „wykupu” mieszkań w systemie TBS. Możliwość wykupu wymaga jednak zgody danego TBS, a także następuje po cenach rynkowych (bez żadnych bonifikat). W praktyce przepis ten jest martwy. Niemniej jednak powoduje on kolejną niepewność prawną. Samorządy muszą bowiem brać pod uwagę ryzyko, że zainwestują duże środki w system TBS, a następnie ustawodawca przyjmie ustawę np. zmuszającą samorząd do sprzedaży mieszkań z systemu TBS z 90% bonifikatą, co w istocie rozmontuje ten system.

Nieszczelność i niespójność systemu

Zgodnie z obowiązującymi przepisami wkład własny (wkład partycypacyjny) jest prawem majątkowym i jako taki może być przedmiotem obrotu rynkowego (podobnie jak roszczenia reprywatyzacyjne). Powoduje to sytuację, że najemca TBS, który kwalifikuje się do systemu TBS (spełnia stosowne kryteria), może (legalnie) sprzedać na wolnym rynku swój wkład partycypacyjny innej osobie, która tym samym staje się automatycznie najemcą TBS-u, bez względu na to czy spełnia kryteria dochodowe lub inne kryteria kwalifikujące do systemu TBS, czy też nie.

Kolejną kwestią problematyczną w funkcjonowaniu systemu TBS jest to, że brakuje mechanizmu, zgodnie z którym osoba, która kwalifikuje się do systemu TBS (np. z uwagi na kryteria dochodowe), po przekroczeniu tych kryteriów, np. w związku z polepszeniem sytuacji materialnej (lepsze zarobki), powinna system TBS opuścić. Tymczasem ustawodawca wprowadził mechanizm kontroli dochodów najemców TBS (obowiązek składania oświadczeń o dochodach), a w wypadku przekroczenia kryterium dochodowego dał możliwość TBS-om proporcjonalnego zwiększenia czynszu (obowiązek ten jest stosunkowo łatwo obchodzony np. poprzez meldowanie w mieszkaniu „martwych dusz” i tym samym zmniejszaniu wysokości dochodu na jednego mieszkańca lokalu TBS). Jednak, aby system funkcjonował poprawnie powinien być, w sytuacji przekroczenia kryterium dochodowego, wprowadzany mechanizm obowiązku zwrotu mieszkania do zasobu TBS z jednoczesnym zwrotem przez TBS zwaloryzowanego wkładu partycypacyjnego.

Zalety systemu TBS

Według stanu na koniec 2016 r. w Warszawie było 932 574 lokali mieszkalnych. W Warszawie nie brakuje więc mieszkań. Problemem jest raczej ich dostępność dla osób o umiarkowanych zarobkach. Cóż bowiem z tego, że na rynku nie brakuje ofert mieszkań wybudowanych przez deweloperów, jeśli dla znacznej części mieszkańców są one nieosiągalne? W tej sytuacji zaledwie 2 613 lokali w systemie TBS (0,3% całego zasobu mieszkaniowego Warszawy) powoduje, iż de facto Miasto nie oferuje żadnej pomocy mieszkaniowej dla osób o umiarkowanych zarobkach (niekwalifikujących się do najmu w lokalach socjalnych i komunalnych). Jak się wydaje system TBS, przy wszystkich wskazanych wyżej słabościach, nie ma żadnej realnej alternatywy. Konieczność rozwoju systemu TBS wynika więc nie tyle z jego zalet, co raczej z braku alternatywy.

System TBS nie musi być kierowany wyłącznie do osób wyrzucanych z reprywatyzowanych kamienic czy też osób w trudnej sytuacji materialnej. Powinien on być adresowany przede wszystkim do tych grup społecznych, które w danym momencie nie mają możliwości zaciągnięcia kredytu w banku na zakup mieszkania własnościowego lub po prostu nie stać ich na czynsz rynkowy.

Naturalnym adresatem tego systemu pomocy mieszkaniowej mogą być młode małżeństwa. Często rodziny takie, rozpoczynające pracę zawodową, nie mają zdolności kredytowej, a chcą (muszą) mieć własne lokum. Takie właśnie rodziny powinny mieć możliwość otrzymania w systemie TBS mieszkania, które będzie dla nich „pierwszym mieszkaniem”. Po ustabilizowaniu sytuacji zawodowej (i uzyskaniu zdolności kredytowej), osoby te mogą odzyskać zrewaloryzowany wkład własny i opuścić system TBS.

Innym adresatem tego typu pomocy mieszkaniowej mogą być rodziny wielodzietne. Właśnie posiadanie wielu dzieci może być przeszkodą w otrzymaniu kredytu mieszkaniowego, co jest sytuacją niepożądaną, bo posiadanie dzieci, w sytuacji demograficznej Warszawy, powinno być premiowane, a nie stanowić przeszkodę w pozyskaniu mieszkania.

Wreszcie adresatem systemu TBS mogą być osoby starsze (seniorzy), którzy ze względu na swój wiek również nie mają zdolności kredytowej, a zarobki (emerytury) pozwalają im na wynajem mieszkań o umiarkowanym czynszu.

Warto też zwrócić uwagę na to, że Miasto przy pomocy systemu TBS może dokonać interwencji nie tylko w zakresie pomocy mieszkaniowej dla wybranych grup odbiorców, lecz także wykonać interwencję na poziomie polityki przestrzennej oraz społecznej. Budowane przez Miasto osiedla w systemie TBS mogą – w odróżnieniu od osiedli budowanych przez deweloperów nastawionych na zysk – wyróżniać się prospołecznym planowaniem przestrzeni: np. niegrodzenie osiedli, tworzenie przestrzeni wspólnych sprzyjających integracji, duże ilości terenów zielonych, stosowanie nowatorskich rozwiązań ekologicznych, a tym samym kreować pożądane trendy w kształtowaniu przestrzeni publicznych.

TBS-y mogą też stanowić element interwencji społecznej: Miasto może je lokować wśród zabudowy homogenicznej społecznie (osiedla deweloperskie nastawione na określony typ nabywców tworzą swoiste getta społeczne), w osiedlach tych można też planować pożądany miks społeczny: np. seniorzy wraz z młodymi małżeństwami.

Proponowane działania

„Reaktywacja” miejskich TBS-ów i zwiększenie w perspektywie 10 lat posiadanego przez nie zasobu do około 27 tysięcy lokali mieszkalnych (wybudowanie około 24 tysięcy nowych mieszkań w tym systemie), tj. do 3% całego zasobu mieszkaniowego Warszawy. Biorąc pod uwagę sposób finansowania systemu TBS (wkład własny najemców oraz kredyt z BGK) partycypacja Miasta powinna ograniczać się do przekazania gruntów pod te inwestycje. W tej sytuacji Miasto powinno ograniczyć sprzedaż (prywatyzację) miejskich gruntów w przetargach na rzecz deweloperów i przeznaczyć je na budownictwo mieszkaniowe w systemie TBS. Ponadto Miasto powinno przeprowadzić audyt zasobu gruntów obciążonych użytkowaniem wieczystym, użytkowaniem, dzierżawą, najmem, trwałym zarządem pod kątem ewentualnego uwolnienia tych gruntów z tych obciążeń i przekazania ich pod zabudowę w systemie TBS.
Zaadresowanie systemu TBS do nowych grup społecznych (młode małżeństwa, rodziny wielodzietne, seniorzy), tworząc przejrzyste kryteria dostępu do systemu lub system losowania.
Uszczelnienie systemu poprzez uniemożliwienie zbywania wkładu partycypacyjnego oraz wprowadzenie możliwości wypowiadania umów najmu w sytuacji przekraczania progu dochodowego, co umożliwi skorzystanie z systemu przez większą liczbę beneficjentów bez konieczności budowania nowych mieszkań.
Lokalizowanie nowych osiedli w ramach systemu TBS nie tam, gdzie miasto akurat posiada niewykorzystane grunty, lecz tam gdzie jest bardzo dobra komunikacja publiczna (co umożliwi ograniczenie liczby miejsc postojowych dla samochodów) i infrastruktura społeczna odpowiednia dla adresatów programu (szkoły, przedszkola, boiska, parki – dla młodych małżeństw i rodzin wielodzietnych; ośrodki zdrowia, domy kultury, miejsca integracji lokalnej, parki – dla seniorów).