W Warszawie nie funkcjonuje strategiczny dokument, z którego wynikałoby czy celem gospodarowania tym zasobem jest:

• prywatyzacja (sprzedaż) tego zasobu?
• komercyjny wynajem?
• realizacja celów społecznych?
• pełnienie funkcji miastotwórczych?

Innymi słowy: Warszawa nie prowadzi polityki lokalowej.

Lokale użytkowe traktowane są jako źródło dodatkowych dochodów budżetowych. Miasto prowadziło intensywną politykę ich sprzedaży, która została zatrzymana dopiero w 2016 r. Najlepsze lokale są wynajmowane na zasadach komercyjnych, czasami stawki wyjściowe za ich najem są tak wysokie, że wiele lokali stoi pustych. Mniej atrakcyjne lokale są wynajmowane organizacjom pozarządowym z preferencyjnymi stawkami, choć zasady i kryteria ich przydzielania są nietransparentne.

Propozycja: stworzenie strategii

Postulujemy stworzenie dokumentu (a następnie jego uchwalenie przez Radę Warszawy) określającego następujące priorytety polityki w zakresie gospodarowania zasobem miejskich lokali użytkowych:

• Priorytetem gospodarowania miejskim zasobem lokali użytkowych powinna być realizacja celów społecznych, rozumianych jako wspieranie działalności potrzebnej społeczności lokalnej (np. usługi rzemieślnicze), społeczeństwa obywatelskiego i organizacji pozarządowych, w tym w szczególności organizacji pożytku publicznego, poprzez wynajem z czynszem preferencyjnym.
• Miasto wspierało proces rewitalizacji ulic poprzez prowadzenie najmu profilowanego, tj. na takie rodzaje działalności, które są oczekiwane przez społeczność lokalną i przyczynią się do „ożywienia” ulic (proces ten powinien być sprzężony z polityką przestrzenną Miasta, polegającą na ograniczaniu możliwości budowania wielko powierzchniowych centrów handlowych w obszarze śródmiejskim).
• Utrzymać wprowadzoną w 2016 r. zasadę, zgodnie z którą sprzedaż miejskiego lokalu użytkowego może nastąpić wyłącznie w drodze otwartego i konkurencyjnego przetargu, po uprzedniej zgodzie Rady m.st. Warszawy na tę sprzedaż, a także po przeprowadzenia analizy ekonomicznej i społecznej, które uzasadniałyby taką sprzedaż.

Ewidencjonowanie

Brak jest ewidencji, z której wynikałoby szczegółowe informacje o lokalach użytkowych, takie jak powierzchnia, lokalizacja, ile z nich jest niewynajętych (pustostany), ile z nich wynajętych jest na cele publiczne (np. biblioteki), ile na cele społeczne (organizacje pozarządowe), ile na wspieranie wymierających zawodów, ile jest wynajętych przy zastosowaniu stawek rynkowych.

Propozycja: stworzenie ogólnodostępnej ewidencji

Lokale użytkowe należące do m.st. Warszawy są własnością nas wszystkich, a więc mamy prawo wiedzieć ile ich mamy i jak są one wykorzystywane. Dlatego proponujemy stworzenie ewidencji miejskich lokali użytkowych, zawierającej informacje o:

• Lokalizacji poszczególnych lokali
• Powierzchni poszczególnych lokali
• Rozkładach (rzutach) pomieszczeń
• O najmie (najem rynkowy, preferencyjny, profilowany)

Proponujemy także, aby ewidencja była udostępniona publicznie w serwisie informacyjnym Urzędu m.st. Warszawy. Ponadto postulujmy, aby ewidencja miała odzwierciedlenie na serwisie mapowym (http://mapa.warszawa.pl).

Wycena zasobu

Ustawowy obowiązek wyceny nieruchomości znajdujących się w zasobie lokalowym nigdy nie został wykonany! Gospodarowanie zasobem bez jego wyceny jest utrudnione. Wycena jest bowiem niezbędna do planowania, w tym planowania budżetowego, przeprowadzania analiz ekonomicznych i prawidłowej sprawozdawczości. Ponadto miasto nie posiada stosownych narzędzi informatycznych umożliwiających masową wycenę składników swojego mienia.

Propozycja: stworzenie narzędzia do wyceny zasobu

Proponujemy stworzenie systemu masowej wyceny zasobu miejskich lokali użytkowych. System ten, dzięki wykorzystaniu informacji o cenach transakcyjnych na terenie Warszawy (gromadzonych w miejskim Rejestrze Cen Nieruchomości), opisowi kluczowych cech mających wpływa na wartość lokali oraz algorytmowi matematycznemu będzie w stanie zapewnić aktualną wycenę miejskiego zasobu.

Planowanie

Obecnie planowanie wykorzystania zasobu lokalowego jest zdecentralizowane (każda dzielnica tworzy swój plan), co uniemożliwia realizację jednej ogólnomiejskiej strategii. Przy czym plany te są tworzone w sposób ogólny, bez konkretnych zapisów odnośnie do poszczególnych lokali, bez ustalanie konkretnych celów i mierników ich realizacji, są więc typowymi „półkownikami”, które trafiają na stosowną półkę, gdzie leżą i pokrywają się kurzem.

Propozycja: stworzenie ogólnomiejskiego planu

Stworzenie ogólnomiejskiego planu gospodarowania miejskimi lokalami użytkowymi (zarówno długookresowego do 2030 r., jak i planu krótkookresowego – trzyletniego) opartego na wymienionej wyżej strategii. Plan ten powinien mieć założone cele do osiągnięcia (zarówno społeczne, jak i ekonomiczne), cele te powinny być owskaźnikowane, tak aby możliwa była kontrola ich wykonania przez Radę m.st. Warszawy oraz ich ewaluacja. Dopiero w oparciu o plan ogólnomiejski, tworzone byłyby plany dzielnicowe.

Sprawozdawczość

Brak strategii, (realnego) planowania i wyznaczonych celów do osiągnięcia powoduje, że w m.st. Warszawie nie istnieje również sprawozdawczość w tym zakresie.

Propozycja: obowiązek przedkładania sprawozdań przed Radą m.st. Warszawy

Proponujemy, aby w strategii został zapisany obowiązek corocznego przedkładania przez Prezydenta m.st. Warszawy sprawozdania Radzie m.st. Warszawy z wykonania strategii, a w szczególności wykonania planu gospodarowania miejskim zasobem lokalowym, w tym wykonania założonych przez plan wskaźników.

Jawność, transparentność i kontrola społeczna

Obecnie miejski zasób lokali użytkowych nie jest postrzegany jako majątek wspólny, lecz jako własność „urzędu”, Prezydenta, czy też burmistrza. Taką percepcję pogłębia to, że mieszkańcy nie wiedzą, które lokale są miejskie, komu i na jakich są zasadach wynajmowane. Dodatkowo gospodarowanie tym zasobem jest postrzegane w kategoriach nieczystej gry interesów, „załatwiania”, a nawet zachowań korupcyjnych. Symbolem jest tu mająca miejsce w 2015 r. afera lokalowa, ujawniająca proceder zbywania przez Miasto atrakcyjnych lokali

w Śródmieściu i Ochocie za jedną trzecią ich wartości rynkowej na rzecz dotychczasowych najemców, którzy z kolei sprzedawali je na wolnym rynku z milionowym zyskiem.

Propozycja: zwiększenie jawności, transparentności i kontroli społecznej

Proponujemy pełną jawność gospodarowania zasobem miejskich lokali użytkowych, tj. publikację:

• Ewidencji lokali
• Umów najmu lokali
• Stawek najmu poszczególnych lokali

Postulujemy transparentność zasad najmu lokali poprzez upublicznienie:

• Kryteriów według których będą ogłaszane konkursy profilowane (uwzględniające potrzeby mieszkańców)
• Listy rodzajów działalności gospodarczej (zawody ginące, rzemieślnicy), którym będzie przysługiwało prawo do lokalu z obniżonym czynszem
• Kryteriów, których spełnienie będzie dawało możliwość ubiegania się przez organizacje pozarządowe o lokal miejski z obniżonym czynszem

Proponujemy stworzenie ciała doradczego – rady społecznej, złożonej z członków organizacji strażniczych (ang. watchdog) opiniującej strategię, plany i sprawozdania, a także uprawnionej do żądania dokumentów i wyjaśnień oraz formułowania ocen  w zakresie prawidłowości prowadzonej polityki lokalowej.

Podnajem lokali miejskich

Obecnie możliwy jest podnajem do 50% powierzchni lokalu użytkowego wynajmowanego od Miasta. W związku z tym, że część lokali miejskich ma stawki najmu niższe niż rynkowe, podnajem staje się sposobem na dodatkowy zarobek najemców kosztem interesu Miasta. Brak jest przy tym racjonalnego uzasadnienia dlaczego prawo (miejscowe) w ogóle dopuszcza podnajem.

Propozycja: likwidacja zjawiska podnajmu

Proponujemy zmianę uchwały, polegającą na wykreśleniu z niej § 7 pkt 7 – 10, tj. zapisy umożliwiające podnajem do 50% powierzchni lokalu wynajmowanego od Miasta.